مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج برای نوسازی و ساخت‌وساز املاک است که در آن مالک، زمین یا ملک خود را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند و سازنده نیز سرمایه، تخصص و هزینه‌های اجرای ساختمان را بر عهده می‌گیرد. با وجود مزایای این روش، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که پیش از امضای قرارداد باید مشخص شود، مالیات مشارکت در ساخت برای مالک است.
بسیاری از مالکان تصور می‌کنند چون عملیات ساخت توسط سازنده انجام می‌شود، تمام مالیات‌های پروژه نیز بر عهده سازنده خواهد بود؛ در حالی که از نظر مالیاتی، نوع درآمد، ماهیت فعالیت، سهم هر شریک و زمان انجام نقل‌وانتقال میتواند در تعیین مسئولیت مالیاتی مؤثر باشد.
موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که پروژه به مرحله فروش واحدهای ساخته‌شده برسد. در چنین شرایطی ممکن است علاوه بر مالیات مربوط به نقل‌وانتقال، مقررات مالیات بر درآمد ساخت و فروش ساختمان نیز مطرح شود. ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش ساختمان را مشمول مقررات مالیات بر درآمد می‌داند.
بنابراین اگر مالک قصد دارد ملک خود را وارد قرارداد مشارکت در ساخت کند، بهتر است قبل از امضای قرارداد، تکلیف مالیات‌ها را به‌صورت دقیق بررسی کند. در ادامه این مقاله بررسی می‌کنیم که مالیات مالک در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود، چه مالیات‌هایی ممکن است مطرح باشند، سهم مالک چه تأثیری بر مالیات دارد و چگونه می‌توان از ایجاد اختلاف مالیاتی میان مالک و سازنده جلوگیری کرد.
مالیات مشارکت در ساخت برای مالک چیست؟
برای درک مالیات مشارکت در ساخت برای مالک، ابتدا باید میان چند مفهوم مختلف تفاوت قائل شویم. مشارکت در ساخت صرفاً به این معنا نیست که مالک ملک خود را بفروشد؛ بلکه در یک قرارداد مشارکتی، مالک و سازنده برای اجرای یک پروژه ساختمانی با یکدیگر همکاری می‌کنند و هر کدام آورده مشخصی دارند.
معمولاً آورده مالک، زمین یا ملک کلنگی است و آورده سازنده شامل سرمایه، هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه، اجرای عملیات ساختمانی و سایر هزینه‌های توافق‌شده خواهد بود.
در پایان پروژه نیز ساختمان احداث‌شده بر اساس سهم تعیین‌شده میان طرفین تقسیم می‌شود. برای مثال ممکن است در یک قرارداد، ۶۰ درصد پروژه متعلق به مالک و ۴۰ درصد متعلق به سازنده باشد.
از دیدگاه مالیاتی، این تقسیم‌بندی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا مقررات مربوط به درآمد ساخت و فروش ساختمان میتواند نسبت به سهم هر یک از شرکا مورد بررسی قرار گیرد. آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ نیز برای مشارکت‌های مشمول، نحوه تعیین درآمد هر شریک را مورد توجه قرار داده است.
در نتیجه، نمیتوان یک مبلغ ثابت را به‌عنوان «مالیات مالک در مشارکت در ساخت» برای همه پروژه‌ها اعلام کرد. میزان و نوع مالیات به عواملی مانند نوع مالکیت، مفاد قرارداد، سهم طرفین، وضعیت پروژه، زمان ساخت و فروش و مقررات قابل اعمال بستگی دارد.
آیا صرف امضای قرارداد مشارکت در ساخت باعث ایجاد مالیات می‌شود؟
خیر؛ صرف امضای قرارداد مشارکت در ساخت را نباید با تحقق درآمد ناشی از ساخت و فروش یکسان دانست.
در یک قرارداد مشارکت واقعی، مالک و سازنده برای احداث ساختمان با یکدیگر همکاری می‌کنند و موضوع مالیاتی باید بر اساس ماهیت واقعی عملیات و مقررات مربوط بررسی شود. به همین دلیل، تنظیم صحیح قرارداد اهمیت بسیار زیادی دارد.
اگر قرارداد به‌گونه‌ای نوشته شود که ماهیت واقعی رابطه طرفین را به‌درستی نشان ندهد، ممکن است در زمان رسیدگی مالیاتی مشکلاتی ایجاد شود.
به همین دلیل بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت موارد زیر کاملاً مشخص باشد:
- مشخصات کامل مالک و سازنده
- مشخصات ثبتی ملک
- میزان آورده هر طرف
- درصد سهم مالک و سازنده
- نحوه تقسیم واحدهای ساخته‌شده
- زمان‌بندی اجرای پروژه
- مسئولیت پرداخت مالیات‌ها
- مسئولیت پرداخت عوارض و هزینه‌های قانونی
- نحوه انتقال سند
- مسئولیت جرائم احتمالی ناشی از تأخیر یا عدم انجام تکالیف مالیاتی
تفاوت مالیات مالک و مالیات سازنده در مشارکت در ساخت
یکی از اشتباهات رایج این است که تصور شود تمام مالیات‌های پروژه باید توسط یک طرف پرداخت شود. در حالی که باید هر نوع مالیات را به‌صورت جداگانه بررسی کرد.
مالک و سازنده ممکن است هر دو در یک پروژه ساختمانی حضور داشته باشند، اما وضعیت مالیاتی آنها الزاماً یکسان نیست.
برای مثال، مالیات مربوط به درآمد ساخت و فروش میتواند با توجه به وضعیت هر شریک و سهم وی مورد بررسی قرار گیرد. از طرف دیگر، مالیات نقل‌وانتقال ملک نیز قواعد خاص خود را دارد.
بنابراین بهتر است پیش از هرگونه محاسبه، مشخص شود دقیقاً درباره کدام مالیات صحبت می‌کنیم.
جدول تفاوت مالیات‌های مهم در مشارکت در ساخت
| نوع مالیات | موضوع | ارتباط با مالک |
|---|---|---|
| مالیات ساخت و فروش | درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان | ممکن است متناسب با سهم مالک بررسی شود |
| مالیات نقل‌وانتقال | انتقال قطعی ملک | در زمان انتقال مطرح می‌شود |
| مالیات علیالحساب ماده ۷۷ | اولین نقل‌وانتقال ساختمانهای مشمول | هنگام انتقال ساختمان مشمول مطرح می‌شود |
| مالیات عملکرد | درآمد مشمول مالیات مؤدی | بر اساس وضعیت مالیاتی شخص تعیین می‌شود |
ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر کرده است که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد باشد. همچنین اولین نقل‌وانتقال ساختمانهای مذکور، علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم چه ارتباطی با مالک دارد؟
یکی از مهم‌ترین مقرراتی که هنگام بررسی مالیات مشارکت در ساخت برای مالک باید مورد توجه قرار گیرد، ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم است.
این ماده درباره درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان صحبت می‌کند و فعالیت اشخاص حقیقی و حقوقی را در شرایط مقرر تحت مقررات مالیات بر درآمد قرار می‌دهد.
اهمیت ماده ۷۷ در قراردادهای مشارکت در ساخت از آنجا ناشی می‌شود که مالک نیز ممکن است در قالب یک مشارکت ساختمانی، سهمی از پروژه داشته باشد. بنابراین نمیتوان صرفاً به دلیل اینکه مالک عملیات اجرایی ساختمان را انجام نداده است، بدون بررسی شرایط قانونی او را به‌طور مطلق از موضوع مالیات ساخت و فروش خارج دانست.
از طرف دیگر، باید توجه داشت که ماده ۷۷ تنها یک حکم کلی نیست و آیین‌نامه اجرایی آن نیز نحوه برخورد با درآمد حاصل از ساخت و فروش را مشخص کرده است.
بر اساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷، منظور از ساخت و فروش، احداث هرگونه اعیان در عرصه یا ایجاد اعیان جدید روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساختمان ساخته‌شده یا ناتمام است.
این موضوع نشان می‌دهد که برای بررسی وضعیت مالیاتی یک پروژه مشارکتی باید صرفاً به زمان فروش واحدهای نهایی توجه نکرد؛ بلکه ماهیت پروژه و نحوه اجرای قرارداد نیز اهمیت دارد.
نکته مهم درباره ماده ۷۷
ماده ۷۷ را نباید با مالیات نقل‌وانتقال ملک یکی دانست.
مالیات نقل‌وانتقال، موضوع جداگانه‌ای دارد و در قانون مالیات‌های مستقیم برای آن مقررات مشخصی وجود دارد. در مقابل، ماده ۷۷ به درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان مربوط می‌شود.
این تفاوت در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است یک پروژه هم‌زمان با موضوع نقل‌وانتقال و موضوع ساخت و فروش مواجه باشد و هر کدام نیازمند بررسی جداگانه باشند.
آیا مالک زمین باید مالیات ساخت و فروش بدهد؟
این سؤال یکی از پرتکرارترین پرسش‌ها درباره مالیات مالک در مشارکت در ساخت است.
پاسخ را نمیتوان صرفاً با یک «بله» یا «خیر» بیان کرد؛ زیرا وضعیت مالیاتی مالک به شرایط پروژه و نحوه شکل‌گیری درآمد بستگی دارد.
اگر مالک در یک قرارداد مشارکت واقعی وارد پروژه شود، سهم او از پروژه و درآمد مربوط به فعالیت ساختمانی باید با توجه به مقررات مالیاتی بررسی شود. آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ نیز برای تعیین درآمد مشمول مالیات شرکا، سهم آنها در مشارکت را مورد توجه قرار داده است.
بنابراین این تصور که «چون زمین متعلق به مالک بوده، پس هیچ مالیاتی به مالک ارتباط ندارد» میتواند اشتباه باشد.
از سوی دیگر، این موضوع نیز صحیح نیست که هر مالک زمین در هر نوع مشارکت ساختمانی بدون توجه به شرایط، الزاماً باید مبلغ مشخصی مالیات پرداخت کند.
برای رسیدن به پاسخ دقیق باید موارد زیر بررسی شود:
- مالک شخص حقیقی است یا حقوقی؟
- قرارداد مشارکت چگونه تنظیم شده است؟
- سهم مالک و سازنده چقدر است؟
- پروژه در چه شهری قرار دارد؟
- پروانه ساختمانی چه زمانی صادر شده است؟
- پایان کار چه زمانی صادر شده یا خواهد شد؟
- آیا ساختمان فروخته شده است؟
- فروش توسط مالک انجام شده یا سازنده؟
- اولین نقل‌وانتقال ساختمان چه زمانی انجام می‌شود؟
- درآمد و هزینه‌های پروژه چگونه مستند شده‌اند؟
به همین دلیل، بررسی مالیات مشارکت در ساخت باید پروژه‌محور باشد و نمیتوان برای تمام قراردادها یک نسخه یکسان ارائه کرد.
سهم مالک چه تأثیری بر مالیات مشارکت در ساخت دارد؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، درصد سهم طرفین یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد است.
فرض کنید مالک و سازنده توافق کرده‌اند که مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد از پروژه را دریافت کنند. این سهم میتواند در بررسی درآمد هر شریک اهمیت داشته باشد.
البته باید میان «سهم از ملک» و «میزان مالیات» تفاوت قائل شد. نمیتوان گفت صرفاً چون مالک ۶۰ درصد سهم دارد، دقیقاً ۶۰ درصد از یک مبلغ مشخص مالیات را پرداخت خواهد کرد؛ زیرا محاسبه مالیات به درآمد مشمول مالیات و مقررات مربوط وابسته است.
آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ در مورد مشارکت، سهم هر شریک را در تعیین درآمد مشمول مالیات مورد توجه قرار داده است.
جدول نمونه سهم مالک و سازنده
| نوع مشارکت | سهم مالک | سهم سازنده |
|---|---|---|
| مشارکت مساوی | ۵۰٪ | ۵۰٪ |
| سهم بیشتر مالک | ۶۰٪ | ۴۰٪ |
| سهم بیشتر مالک | ۷۰٪ | ۳۰٪ |
| سهم بیشتر سازنده | ۴۰٪ | ۶۰٪ |
| مشارکت با توافق خاص | طبق قرارداد | طبق قرارداد |
در قراردادهایی که ارزش زمین و هزینه ساخت اختلاف زیادی دارد، معمولاً درصد مشارکت بر اساس ارزش آورده طرفین و توافق آنها تعیین می‌شود. همین موضوع باعث می‌شود که درج دقیق سهم هر طرف در قرارداد اهمیت ویژه‌ای داشته باشد.
مالیات اولین انتقال واحدهای ساخته‌شده در مشارکت در ساخت
یکی دیگر از موضوعات مهم، مالیات مربوط به اولین نقل‌وانتقال ساختمان است.
مطابق تبصره ۱ ماده ۷۷، اولین نقل‌وانتقال ساختمانهای مشمول، علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مشمول مالیات علیالحساب با نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدی پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
این موضوع را باید از مالیات نهایی عملکرد تفکیک کرد.
یعنی عدد ۱۰ درصدی که در تبصره ماده ۷۷ آمده است، لزوماً به معنای این نیست که مالیات نهایی ساخت و فروش همیشه دقیقاً برابر با ۱۰ درصد قیمت واقعی ملک خواهد بود. مبنای این مالیات علیالحساب، «ارزش معاملاتی» است و مالیات قطعی پس از رسیدگی تعیین می‌شود.
این تفاوت برای مالک بسیار مهم است؛ زیرا در بسیاری از موارد، برداشت اشتباه از عبارت «۱۰ درصد مالیات» باعث می‌شود مالک تصور کند مالیات پروژه با یک فرمول ساده قابل محاسبه است.
در حالی که موضوع پیچیده‌تر از این است و باید شرایط پرونده مالیاتی و مقررات مربوط به پروژه بررسی شود.
جدول تفاوت مالیات علیالحساب و مالیات قطعی
| ویژگی | مالیات علیالحساب | مالیات قطعی |
|---|---|---|
| زمان طرح | هنگام اولین نقل‌وانتقال مشمول | پس از رسیدگی مالیاتی |
| مبنا | ارزش معاملاتی ملک | درآمد مشمول مالیات طبق مقررات |
| نرخ ذکرشده در ماده ۷۷ | ۱۰٪ | بسته به مقررات و وضعیت مؤدی |
| ماهیت | علیالحساب | نهایی |
| ارتباط با رسیدگی | مبلغ پرداختی اولیه | پس از بررسی پرونده تعیین می‌شود |
بنابراین مالک نباید مبلغ مالیات علیالحساب را با مالیات نهایی ساخت و فروش یکسان در نظر بگیرد.
نحوه محاسبه مالیات مشارکت در ساخت برای مالک چگونه است؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌های مالکان قبل از امضای قرارداد این است که مالیات مشارکت در ساخت برای مالک چگونه محاسبه می‌شود؟ پاسخ این سؤال به عوامل مختلفی بستگی دارد و نمیتوان برای تمام پروژه‌های ساختمانی یک فرمول ثابت در نظر گرفت.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک معمولاً زمین یا ملک کلنگی را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند و سازنده هزینه‌های مربوط به ساخت، مدیریت و اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرد. در نهایت نیز هر یک از طرفین بر اساس سهم تعیین‌شده در قرارداد، مالک بخشی از ساختمان می‌شوند.
برای بررسی مالیات، ابتدا باید ماهیت فعالیت، سهم هر شریک، درآمد حاصل از ساخت و فروش و هزینه‌های قابل قبول مالیاتی مشخص شود. سپس درآمد مشمول مالیات هر شریک بر اساس مقررات مربوط محاسبه خواهد شد.
به همین دلیل، قیمت روز زمین به‌تنهایی معیار مناسبی برای تعیین مالیات مالک نیست. همچنین نمیتوان صرفاً با ضرب قیمت فروش ساختمان در درصد سهم مالک، مالیات نهایی او را محاسبه کرد.
چه عواملی در تعیین مالیات مالک مؤثر هستند؟
برای محاسبه دقیق مالیات، معمولاً باید مجموعه‌ای از اطلاعات و اسناد بررسی شود. مهم‌ترین آنها عبارت‌اند از:
- ارزش و مشخصات ملک اولیه
- میزان سهم مالک و سازنده
- نوع قرارداد مشارکت
- وضعیت پروانه ساختمانی
- تاریخ شروع و پایان عملیات ساختمانی
- هزینه‌های انجام‌شده برای پروژه
- تعداد واحدهای ساخته‌شده
- ارزش و قیمت فروش واحدها
- زمان اولین نقل‌وانتقال
- وضعیت پرونده مالیاتی مالک
- وضعیت پرونده مالیاتی سازنده
- اسناد و مدارک مربوط به هزینه‌های پروژه
بنابراین هرچه قرارداد و مدارک مالی پروژه دقیق‌تر باشند، امکان تعیین صحیح درآمد مشمول مالیات نیز بیشتر خواهد بود.
آیا قیمت زمین در محاسبه مالیات مشارکت در ساخت برای مالک تأثیر دارد؟
بله، ارزش عرصه و زمین میتواند در تحلیل مالی پروژه اهمیت داشته باشد، اما نباید آن را با درآمد مشمول مالیات یکی دانست.
مالک در قرارداد مشارکت، زمین را به‌عنوان آورده خود وارد پروژه می‌کند. سازنده نیز در مقابل، سرمایه و هزینه‌های ساخت را وارد پروژه خواهد کرد. در نتیجه ارزش آورده طرفین یکی از عوامل مهم برای تعیین سهم مشارکت است.
برای مثال، اگر ارزش یک ملک قبل از ساخت ۳۰ میلیارد تومان باشد و سازنده نیز متعهد شود ۲۰ میلیارد تومان برای ساخت پروژه هزینه کند، این ارقام میتوانند در مذاکرات طرفین برای تعیین سهم هر شریک مورد توجه قرار گیرند.
اما این موضوع به‌تنهایی به معنای آن نیست که مالیات مالک دقیقاً بر اساس ۳۰ میلیارد تومان محاسبه خواهد شد.
باید میان ارزش آورده مالک، سهم مالک از پروژه، درآمد حاصل از ساخت و فروش و درآمد مشمول مالیات تفاوت قائل شد.
این تفکیک یکی از مهم‌ترین نکاتی است که مالکان باید هنگام بررسی مالیات مشارکت در ساخت به آن توجه کنند.
درآمد مشمول مالیات در مشارکت در ساخت چیست؟
برای درک بهتر نحوه محاسبه مالیات، ابتدا باید مفهوم درآمد مشمول مالیات را بشناسیم.
درآمد مشمول مالیات الزاماً برابر با کل مبلغ فروش یک پروژه نیست. در فرایند رسیدگی مالیاتی، درآمد و هزینه‌های قابل قبول طبق مقررات بررسی می‌شوند و بر اساس آن، درآمد مشمول مالیات تعیین خواهد شد.
در پروژه‌های ساختمانی نیز هزینه‌های مرتبط با اجرای پروژه میتوانند در محاسبات مالیاتی اهمیت داشته باشند؛ البته پذیرش هر هزینه به شرایط قانونی و وجود اسناد و مدارک قابل استناد بستگی دارد.
به همین دلیل توصیه می‌شود مالک و سازنده از ابتدای پروژه تمام اسناد مربوط به هزینهها را نگهداری کنند.
فاکتورهای خرید مصالح، قراردادهای پیمانکاری، هزینه‌های خدمات مهندسی، هزینه‌های مربوط به اجرای پروژه و سایر مدارک مالی میتوانند در زمان رسیدگی اهمیت داشته باشند.
جدول عوامل مؤثر بر درآمد مشمول مالیات
| عامل | اهمیت در محاسبه |
|---|---|
| درآمد حاصل از فروش | تعیین‌کننده درآمد پروژه |
| سهم مالک | مشخص‌کننده سهم شریک از پروژه |
| سهم سازنده | مشخص‌کننده سهم شریک دیگر |
| هزینه‌های قابل قبول | میتواند در تعیین درآمد مشمول مؤثر باشد |
| اسناد هزینهها | برای اثبات هزینهها اهمیت دارد |
| قرارداد مشارکت | مشخص‌کننده رابطه و سهم طرفین |
| ارزش معاملاتی | در برخی مالیات‌های مرتبط با انتقال اهمیت دارد |
مثال محاسبه مالیات مشارکت در ساخت برای مالک
برای اینکه موضوع بهتر قابل درک باشد، فرض کنیم مالک و سازنده یک قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده‌اند.
فرضیات پروژه به شکل زیر است:
- ارزش ملک اولیه: ۳۰ میلیارد تومان
- هزینه ساخت پروژه: ۲۰ میلیارد تومان
- ارزش فروش کل واحدهای پروژه: ۷۰ میلیارد تومان
- سهم مالک: ۶۰ درصد
- سهم سازنده: ۴۰ درصد
در این شرایط، سهم مالک از ارزش فروش پروژه به‌صورت فرضی ۴۲ میلیارد تومان و سهم سازنده ۲۸ میلیارد تومان خواهد بود.
اما این عدد ۴۲ میلیارد تومان را نباید مستقیماً «درآمد مشمول مالیات مالک» تلقی کرد.
برای تعیین درآمد مشمول مالیات باید مقررات مربوط، ماهیت قرارداد، هزینه‌های قابل قبول، اسناد پروژه و سایر عوامل مؤثر بررسی شود.
این مثال صرفاً برای توضیح مفهوم سهم طرفین است و مبلغ مالیات واقعی را نشان نمی‌دهد.
جدول نمونه پروژه مشارکت در ساخت
| عنوان | مبلغ فرضی |
|---|---|
| ارزش ملک اولیه | ۳۰ میلیارد تومان |
| هزینه ساخت | ۲۰ میلیارد تومان |
| ارزش فروش کل پروژه | ۷۰ میلیارد تومان |
| سهم مالک | ۶۰٪ |
| سهم سازنده | ۴۰٪ |
| ارزش فروش سهم مالک | ۴۲ میلیارد تومان |
| ارزش فروش سهم سازنده | ۲۸ میلیارد تومان |
نکته مهم این است که اگر در قرارداد، واحدهای مشخصی به مالک و سازنده اختصاص داده شده باشد، بررسی مالیاتی باید با توجه به ساختار واقعی قرارداد و نحوه تقسیم پروژه انجام شود.
بنابراین استفاده از یک فرمول ساده برای تمام پروژه‌ها میتواند گمراه‌کننده باشد.
آیا مالیات مالک بر اساس درصد مشارکت محاسبه می‌شود؟
درصد مشارکت یکی از عوامل بسیار مهم در تعیین سهم هر شریک است.
برای مثال اگر در قرارداد سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده نیز ۵۰ درصد باشد، درآمد و حقوق اقتصادی ناشی از پروژه باید با توجه به همین نسبت و مفاد قرارداد بررسی شود.
اگر سهم مالک ۶۰ درصد باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.
اما نکته مهم این است که درصد مشارکت به‌تنهایی نرخ مالیات نیست.
به عبارت دیگر، اگر مالک ۶۰ درصد سهم پروژه را داشته باشد، نمیتوان گفت مالیات او نیز صرفاً با یک نرخ ثابت روی ۶۰ درصد ارزش کل پروژه محاسبه می‌شود.
درصد مشارکت، یکی از عوامل تعیین سهم درآمد یا منافع هر شریک است؛ در حالی که نرخ و نحوه محاسبه مالیات تابع مقررات مالیاتی مربوط به همان درآمد و وضعیت مؤدی است.
مسئول پرداخت مالیات مشارکت در ساخت چه کسی است؟
یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که باید قبل از امضای قرارداد مشخص شود، مسئولیت پرداخت مالیات‌هاست.
مالک و سازنده میتوانند درباره نحوه تحمل هزینه‌های مالیاتی بین خود توافق کنند. برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که برخی هزینه‌های مالیاتی توسط سازنده پرداخت شود یا هزینه مشخصی بین طرفین تقسیم شود.
با این حال، باید توجه داشت که توافق قراردادی طرفین الزاماً قواعد قانونی مربوط به مؤدی مالیاتی را تغییر نمی‌دهد.
به زبان ساده، اینکه در قرارداد نوشته شود «تمام مالیات‌ها بر عهده سازنده است» لزوماً به این معنی نیست که سازمان امور مالیاتی در تمام موارد، مالک را از تکالیف قانونی خود معاف خواهد کرد.
بنابراین بهتر است دو موضوع از یکدیگر تفکیک شوند:
مسئولیت قانونی در برابر سازمان امور مالیاتی
و
مسئولیت قراردادی برای پرداخت یا تحمل هزینه مالیات بین مالک و سازنده
این تفکیک میتواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
جدول مسئولیت‌های مالیاتی مالک و سازنده
| موضوع | وضعیت مالک | وضعیت سازنده |
|---|---|---|
| مالیات مربوط به درآمد شخص | طبق شرایط قانونی | طبق شرایط قانونی |
| مالیات ناشی از ساخت و فروش | در صورت شمول، متناسب با وضعیت و سهم | در صورت شمول، متناسب با وضعیت و سهم |
| مالیات نقل‌وانتقال | طبق نوع انتقال و مقررات | حسب مورد |
| مالیات علیالحساب اولین انتقال | در موارد مشمول | در موارد مشمول |
| هزینه مالیاتی توافقی | طبق قرارداد | طبق قرارداد |
| جرائم ناشی از عملکرد هر طرف | حسب مورد | حسب مورد |
مالیات نقل و انتقال در مشارکت در ساخت با مالیات ساخت و فروش چه تفاوتی دارد؟
یکی از رایج‌ترین اشتباهات در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی دانستن مالیات نقل‌وانتقال با مالیات ساخت و فروش است.
این دو مالیات موضوع یکسانی ندارند.
مالیات نقل‌وانتقال در زمان انتقال قطعی ملک مطرح می‌شود و مقررات خاص خود را دارد.
در مقابل، مالیات ساخت و فروش ساختمان به درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان مربوط می‌شود و ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مبنای اصلی آن است.
بنابراین اگر مالک بخواهد بداند «مالیات مشارکت در ساخت برای مالک چقدر است»، ابتدا باید مشخص کند منظور او کدام مالیات است.
ممکن است در یک پروژه چند موضوع مالیاتی به‌صورت جداگانه مطرح شود.
مالیات نقل‌وانتقال
مالیات نقل‌وانتقال مربوط به انتقال ملک است و باید بر اساس مقررات مربوط به همان انتقال بررسی شود.
مالیات ساخت و فروش
این مالیات به درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان مربوط است و در شرایط مقرر، ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم بر آن حاکم خواهد بود.
مالیات علیالحساب اولین انتقال
در اولین نقل‌وانتقال ساختمانهای مشمول ماده ۷۷، علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی، مالیات علیالحساب با نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال مطرح می‌شود.
این مبلغ را نباید با مالیات نهایی عملکرد ساخت و فروش یکی دانست.
آیا مالیات ۱۰ درصدی ماده ۷۷ همان مالیات نهایی مالک است؟
خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که باید در مقاله مالیات مشارکت در ساخت برای مالک به آن توجه شود.
عدد ۱۰ درصد در تبصره ۱ ماده ۷۷ به مالیات علیالحساب اولین نقل‌وانتقال ساختمانهای مشمول مربوط است و مبنای آن نیز ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
بنابراین نمیتوان گفت:
«مالیات مالک = ۱۰ درصد قیمت فروش واحد»
چنین فرمولی صحیح نیست.
همچنین نباید ارزش معاملاتی را با قیمت روز بازار یا مبلغ واقعی فروش یکی دانست.
مالیات علیالحساب در زمان مقرر دریافت می‌شود و مالیات قطعی درآمد پس از رسیدگی و بر اساس مقررات مربوط مشخص خواهد شد.
این تفاوت از نظر عملی بسیار مهم است؛ زیرا مالک ممکن است در زمان فروش واحد با یک مبلغ مالیات علیالحساب مواجه شود و تصور کند این مبلغ کل مالیاتی است که باید بابت پروژه پرداخت کند؛ در حالی که وضعیت مالیاتی نهایی موضوع جداگانه‌ای است.
نقش قرارداد مشارکت در ساخت در تعیین مالیات مالک
قرارداد مشارکت در ساخت تنها یک توافق برای اجرای ساختمان نیست؛ بلکه در زمان رسیدگی مالیاتی نیز میتواند یکی از اسناد مهم برای مشخص شدن رابطه میان طرفین باشد.
در قرارداد باید مشخص شود:
- مالک چه چیزی را به پروژه آورده است؟
- سازنده چه تعهداتی دارد؟
- سهم هر طرف چقدر است؟
- واحدهای متعلق به هر شریک کدام هستند؟
- هزینه‌های پروژه بر عهده چه کسی است؟
- مالیات‌های مربوط به پروژه چگونه پرداخت می‌شوند؟
- مسئولیت جرائم احتمالی با چه کسی است؟
- در صورت تغییر هزینه‌های پروژه چه اتفاقی می‌افتد؟
- اگر پروژه به فروش برسد، درآمد چگونه میان طرفین تقسیم می‌شود؟
هرچه قرارداد شفاف‌تر باشد، احتمال اختلاف میان مالک و سازنده کمتر خواهد شد.
از طرف دیگر، قراردادهای مبهم میتوانند در زمان رسیدگی مالیاتی نیز مشکل‌ساز شوند؛ به‌خصوص زمانی که اسناد پروژه با مفاد قرارداد هماهنگ نباشند.
مالک قبل از قرارداد مشارکت در ساخت چه مدارکی را بررسی کند؟
برای کاهش ریسک مالیاتی، بهتر است مالک قبل از امضای قرارداد مجموعه‌ای از مدارک را بررسی و نگهداری کند.
مهم‌ترین مدارک عبارت‌اند از:
- سند مالکیت
- مدارک هویتی مالک
- مدارک و اطلاعات سازنده
- قرارداد مشارکت
- پروانه ساختمانی
- نقشه‌ها و مشخصات پروژه
- مدارک مربوط به هزینه‌های ساخت
- قراردادهای پیمانکاری
- فاکتورهای خرید مصالح
- مدارک مربوط به فروش واحدها
- اسناد پرداخت مالیات و عوارض
- مدارک مربوط به پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی
وجود این مدارک باعث می‌شود در صورت ایجاد اختلاف یا رسیدگی مالیاتی، امکان اثبات اطلاعات پروژه بیشتر باشد.
اشتباهات رایج مالک درباره مالیات مشارکت در ساخت
برخی اشتباهات میتوانند هزینه مالیاتی پروژه را افزایش دهند یا باعث ایجاد اختلاف میان مالک و سازنده شوند.
تصور اینکه تمام مالیات بر عهده سازنده است
مالک نباید صرفاً به این دلیل که سازنده عملیات ساختمان را انجام می‌دهد، تصور کند هیچ مسئولیت مالیاتی متوجه او نیست.
مشخص نکردن مالیات در قرارداد
عبارت‌هایی مانند «مالیات بر عهده سازنده است» بدون تعیین دقیق نوع مالیات، زمان پرداخت و نحوه تسویه میتوانند زمینه اختلاف ایجاد کنند.
نداشتن اسناد هزینهها
اگر هزینه‌های پروژه به‌درستی مستند نشوند، اثبات آنها در زمان رسیدگی میتواند دشوارتر شود.
یکی دانستن مالیات نقل‌وانتقال و ماده ۷۷
این دو عنوان مالیاتی از نظر موضوع و نحوه محاسبه یکسان نیستند.
تصور اینکه ۱۰ درصد ماده ۷۷ مالیات نهایی است
مالیات علیالحساب اولین انتقال با مالیات قطعی درآمد ساخت و فروش تفاوت دارد.
برای کاهش ریسک مالیاتی در مشارکت در ساخت چه کنیم؟
مالک قبل از امضای قرارداد بهتر است فقط روی درصد سهم و تعداد واحدها تمرکز نکند. موضوعات مالیاتی نیز باید بخشی از مذاکرات اولیه باشند.
یک قرارداد حرفه‌ای بهتر است مشخص کند:
- چه مالیات‌هایی در پروژه ممکن است ایجاد شود؟
- پرداخت اولیه هر مالیات بر عهده چه کسی است؟
- اگر مالیات مربوط به سهم مالک باشد چه کسی آن را پرداخت می‌کند؟
- اگر سازنده بابت عملکرد خود مشمول جریمه شود، مسئولیت آن با چه کسی است؟
- اسناد مالی پروژه چگونه نگهداری می‌شوند؟
- مالیات‌های مربوط به انتقال سند چگونه تسویه خواهند شد؟
- در زمان فروش واحدها، تکلیف مالیات چگونه خواهد بود؟
این موارد میتوانند از اختلافات مالی قابل توجه در پایان پروژه جلوگیری کنند.
مالیات نقل و انتقال در مشارکت در ساخت برای مالک
یکی از هزینه‌هایی که در پروژه‌های مشارکت در ساخت باید از ابتدا مورد توجه قرار بگیرد، مالیات نقل و انتقال ملک است. این مالیات با مالیات مربوط به درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان تفاوت دارد و نباید این دو را یک عنوان مالیاتی در نظر گرفت.
زمانی که ملک یا ساختمان به شخص دیگری منتقل می‌شود، موضوع مالیات نقل و انتقال مطرح خواهد شد. ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌کند. بنابراین مبلغی که در بازار بین خریدار و فروشنده ردوبدل می‌شود، لزوماً همان مبلغی نیست که مالیات نقل و انتقال بر اساس آن محاسبه می‌شود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، این موضوع میتواند اهمیت بیشتری داشته باشد؛ زیرا ممکن است در طول پروژه چند مرحله انتقال یا تنظیم سند انجام شود.
برای مثال، ممکن است مالک در ابتدای پروژه، ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد و در پایان نیز برای انتقال واحدهای ساخته‌شده یا سهم هر یک از طرفین، اسناد جداگانه‌ای تنظیم شود.
به همین دلیل، مالک باید قبل از امضای قرارداد مشخص کند که در هر مرحله چه نوع انتقالی اتفاق خواهد افتاد و آثار مالیاتی آن چیست.
تفاوت مالیات نقل و انتقال با مالیات ساخت و فروش
برای جلوگیری از اشتباه، می‌توان این دو مورد را به شکل زیر مقایسه کرد:
| ویژگی | مالیات نقل و انتقال | مالیات ساخت و فروش |
|---|---|---|
| موضوع | انتقال ملک | درآمد ناشی از ساخت و فروش |
| مبنای قانونی مهم | ماده ۵۹ | ماده ۷۷ |
| زمان بررسی | هنگام انتقال | در ارتباط با درآمد ساخت و فروش |
| مبنای محاسبه | ارزش معاملاتی طبق مقررات | درآمد مشمول مالیات |
| ارتباط با پروژه ساختمانی | ممکن است وجود داشته باشد | مستقیماً مرتبط با ساخت و فروش است |
بنابراین اگر مالک درباره «مالیات مشارکت در ساخت برای مالک» سؤال می‌کند، باید ابتدا مشخص شود منظور او مالیات انتقال ملک است یا مالیات درآمد حاصل از ساخت و فروش.
مالیات اولین فروش واحدهای ساخته‌شده در مشارکت در ساخت
یکی از مهم‌ترین مراحل پروژه زمانی است که ساختمان به پایان رسیده و واحدهای آن برای نخستین بار منتقل می‌شوند.
مطابق تبصره ۱ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال خواهد بود.
نکته بسیار مهم این است که این ۱۰ درصد، ۱۰ درصد قیمت واقعی فروش واحد نیست.
مبنای این مالیات علیالحساب، ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. همچنین مالیات علیالحساب با مالیات قطعی درآمد ساخت و فروش تفاوت دارد.
به همین دلیل، اگر واحدی در بازار به قیمت بسیار بالاتر از ارزش معاملاتی فروخته شود، نمیتوان به‌سادگی گفت مالیات علیالحساب آن برابر با ۱۰ درصد قیمت فروش است.
آیا مالک هنگام فروش واحد باید مالیات پرداخت کند؟
این موضوع به ساختار پروژه، وضعیت مالک، نوع انتقال و مقرراتی که بر پروژه حاکم است بستگی دارد.
اگر مالک در پروژه سهم داشته باشد، نحوه انتقال سهم وی و درآمد حاصل از ساخت و فروش باید مطابق مقررات بررسی شود.
از طرف دیگر، در زمان انتقال ساختمان، دفترخانه نیز باید وضعیت مالیاتی انتقال را بررسی کند و مالیات‌های مقرر قبل از انجام انتقال رسمی تسویه شوند.
بنابراین توصیه می‌شود مالک قبل از رسیدن پروژه به مرحله فروش، وضعیت مالیاتی را بررسی کند و این موضوع را به روزهای پایانی معامله موکول نکند.
مالیات ساختمان نیمه‌تمام در مشارکت در ساخت
گاهی واحد یا ساختمان قبل از تکمیل کامل به فروش می‌رسد. برای مثال ممکن است پروژه هنوز پایان کار دریافت نکرده باشد اما یکی از طرفین تصمیم بگیرد سهم خود را منتقل کند.
در چنین شرایطی نمیتوان صرفاً به دلیل اینکه ساختمان هنوز تکمیل نشده، نتیجه گرفت که هیچ مقررات مالیاتی مربوط به ساخت و فروش وجود ندارد.
آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷، ساخت و فروش را شامل احداث اعیان در عرصه یا ایجاد اعیان جدید روی بنای قبلی و فروش ساختمان ساخته‌شده یا ناتمام دانسته است.
بنابراین وضعیت ساختمان در زمان انتقال اهمیت دارد و باید مقررات مربوط به همان شرایط بررسی شود.
جدول وضعیت ساختمان و اهمیت مالیاتی
| وضعیت پروژه | نیاز به بررسی مالیاتی |
|---|---|
| زمین بدون ساخت | بررسی نوع انتقال |
| ساختمان در حال ساخت | بررسی مقررات ساخت و فروش |
| ساختمان ناتمام | بررسی مقررات مربوط به انتقال |
| ساختمان تکمیل‌شده | بررسی مالیات‌های مرتبط با اولین انتقال |
| واحد دارای پایان کار | بررسی وضعیت انتقال و مالیات |
| واحد آماده فروش | بررسی تکالیف مالیاتی قبل از معامله |
مالیات مشارکت در ساخت برای مالک در سال ۱۴۰۵
با توجه به اینکه قوانین و مقررات مالیاتی ممکن است در طول زمان تغییر کنند، نباید برای تعیین مالیات یک پروژه در سال ۱۴۰۵ صرفاً به مطالب قدیمی اینترنت استناد کرد.
برای پروژه‌هایی که در سال ۱۴۰۵ وارد مرحله ساخت، فروش یا انتقال می‌شوند، باید مقررات لازم‌الاجرا در زمان وقوع رویداد مالیاتی بررسی شود.
این موضوع به‌خصوص درباره پروژه‌هایی که چند سال طول می‌کشند اهمیت دارد.
فرض کنید یک قرارداد مشارکت در ساخت در سال ۱۴۰۲ امضا شده، عملیات ساخت در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ ادامه داشته و ساختمان در سال ۱۴۰۵ آماده انتقال شده است.
در این حالت نمیتوان بدون بررسی مقررات زمان وقوع هر رویداد، صرفاً بر اساس قانونی که در زمان امضای قرارداد وجود داشته، وضعیت مالیاتی کل پروژه را تعیین کرد.
بنابراین بهتر است مالک در پروژه‌های بلندمدت، وضعیت مالیاتی را در مراحل مختلف دوباره بررسی کند.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید مالیات را مشخص کند؟
بله، هرچند قرارداد خصوصی طرفین نمی‌تواند قواعد قانونی مالیاتی را تغییر دهد، اما مشخص کردن نحوه تحمل هزینهها بین مالک و سازنده اهمیت زیادی دارد.
در قرارداد بهتر است دقیقاً مشخص شود:
- مالیات نقل و انتقال بر عهده چه کسی است؟
- هزینه‌های مربوط به اولین انتقال چگونه پرداخت می‌شود؟
- مالیات‌های مربوط به عملکرد هر شریک بر عهده چه کسی است؟
- جرائم ناشی از تأخیر هر طرف چگونه محاسبه می‌شود؟
- اگر سازمان امور مالیاتی مبلغی مطالبه کند، نحوه تقسیم هزینه چگونه خواهد بود؟
- چه کسی مسئول پیگیری امور مالیاتی پروژه است؟
- اسناد و مدارک مالی پروژه نزد چه کسی نگهداری می‌شود؟
برای مثال، عبارت «تمام مالیات‌ها بر عهده سازنده است» ممکن است برای یک قرارداد حرفه‌ای کافی نباشد.
بهتر است نوع مالیات و مسئولیت هر طرف مشخص شود تا در پایان پروژه اختلافی درباره اینکه «این مالیات مربوط به مالک بوده یا سازنده» ایجاد نشود.
آیا می‌توان در قرارداد تمام مالیات‌ها را بر عهده سازنده گذاشت؟
طرفین میتوانند درباره تحمل هزینهها با یکدیگر توافق کنند؛ اما این توافق را نباید با مسئولیت قانونی مؤدی در برابر سازمان امور مالیاتی اشتباه گرفت.
فرض کنید در قرارداد نوشته شده باشد که سازنده هزینه یک مالیات مشخص را پرداخت می‌کند. اگر طبق قانون، تکلیف انجام یک اظهارنامه یا پرداخت مالیات بر عهده شخص دیگری باشد، توافق خصوصی طرفین لزوماً آن تکلیف قانونی را منتقل نمیکند.
به همین دلیل بهتر است قرارداد از دو بخش تشکیل شود:
بخش اول: تعیین مسئولیت قانونی هر طرف
بخش دوم: تعیین اینکه در روابط داخلی مالک و سازنده، هزینه مالیاتی توسط چه کسی تحمل می‌شود.
این روش میتواند از بسیاری از اختلافات جلوگیری کند.
نقش ارزش معاملاتی در مالیات مشارکت در ساخت
«ارزش معاملاتی» یکی از اصطلاحات مهم در مالیات املاک است که نباید با ارزش واقعی و قیمت روز ملک اشتباه گرفته شود.
ارزش معاملاتی توسط مراجع قانونی و طبق ضوابط مربوط تعیین می‌شود و در برخی مالیات‌های مربوط به املاک، از جمله مالیات نقل و انتقال، مبنای محاسبه قرار می‌گیرد.
در مورد مالیات علیالحساب موضوع تبصره ۱ ماده ۷۷ نیز ارزش معاملاتی نقش مهمی دارد.
بنابراین اگر مالک بخواهد میزان مالیات احتمالی خود را قبل از انتقال تخمین بزند، باید به ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال نیز توجه داشته باشد.
جدول تفاوت ارزش‌های مورد استفاده در پروژه
| عنوان | مفهوم |
|---|---|
| ارزش روز ملک | قیمت تقریبی ملک در بازار |
| ارزش معاملاتی | ارزش تعیین‌شده طبق مقررات مالیاتی |
| قیمت فروش | مبلغ مورد توافق خریدار و فروشنده |
| ارزش آورده مالک | ارزش ملک یا حقی که مالک وارد مشارکت می‌کند |
| هزینه ساخت | هزینه اجرای پروژه طبق اسناد و مدارک |
این پنج مفهوم ممکن است در یک پروژه وجود داشته باشند، اما الزاماً یکسان نیستند.
چک لیست مالیاتی مالک قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت
اگر مالک قصد دارد ملک خود را وارد مشارکت در ساخت کند، بهتر است قبل از امضای قرارداد این موارد را بررسی کند:
۱. وضعیت سند ملک
ابتدا باید مشخص شود ملک از نظر ثبتی چه وضعیتی دارد و آیا محدودیت یا مانعی برای انتقال و ساخت وجود دارد یا خیر.
۲. تعیین دقیق سهم طرفین
درصد مشارکت باید کاملاً مشخص باشد. همچنین اگر قرار است واحدهای مشخصی متعلق به هر طرف باشند، این موضوع نیز باید در قرارداد درج شود.
۳. تعیین مسئولیت مالیات‌ها
باید مشخص شود هر نوع مالیات و هزینه قانونی توسط چه کسی پرداخت یا تحمل خواهد شد.
۴. تعیین مسئولیت عوارض
عوارض شهرداری با مالیات یکی نیست و باید به‌صورت جداگانه درباره آن توافق شود.
۵. تعیین تکلیف انتقال سند
زمان و نحوه انتقال سند باید مشخص شود تا آثار مالیاتی احتمالی آن از قبل بررسی شود.
۶. نگهداری اسناد هزینهها
هزینه‌های پروژه باید تا حد امکان با فاکتور و مدارک معتبر ثبت و نگهداری شوند.
۷. مشخص کردن مسئولیت جرائم
اگر یکی از طرفین در انجام تکالیف خود کوتاهی کند، باید در قرارداد مشخص شود مسئولیت هزینهها و خسارت‌های ناشی از آن بر عهده چه کسی خواهد بود.
۸. بررسی وضعیت مالیاتی قبل از فروش
پیش از انتقال واحدهای ساخته‌شده، وضعیت مالیاتی پروژه باید بررسی شود تا معامله در مرحله انتقال سند با مشکل مواجه نشود.
جدول چک لیست مالک
| مورد | وضعیت مطلوب |
|---|---|
| سهم مالک | دقیق و مکتوب |
| سهم سازنده | دقیق و مکتوب |
| مالیات نقل و انتقال | تعیین تکلیف شده |
| مالیات ساخت و فروش | تعیین مسئولیت |
| مالیات اولین انتقال | تعیین نحوه پرداخت |
| عوارض شهرداری | تعیین مسئولیت |
| اسناد هزینهها | نگهداری شود |
| مسئولیت جرائم | مشخص شود |
| نحوه انتقال سند | مشخص شود |
| امور مالیاتی پروژه | مسئول مشخص داشته باشد |
مهم‌ترین نکات مالیاتی که مالک باید بداند
اگر بخواهیم تمام بحث را به چند نکته کاربردی خلاصه کنیم، مالک باید این موارد را به خاطر داشته باشد:
اول: مالیات مشارکت در ساخت یک مالیات واحد و ثابت نیست و ممکن است چند نوع مالیات در مراحل مختلف پروژه مطرح شود.
دوم: مالیات ساخت و فروش با مالیات نقل و انتقال تفاوت دارد.
سوم: ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم یکی از مقررات اصلی مربوط به درآمد ساخت و فروش ساختمان است.
چهارم: سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت اهمیت زیادی دارد.
پنجم: مالیات علیالحساب ۱۰ درصدی موضوع تبصره ۱ ماده ۷۷ با مالیات قطعی درآمد ساخت و فروش یکسان نیست.
ششم: ۱۰ درصد مذکور بر مبنای ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال محاسبه می‌شود، نه قیمت واقعی فروش.
هفتم: توافق مالک و سازنده درباره پرداخت مالیات، لزوماً مسئولیت قانونی هر شخص در برابر سازمان امور مالیاتی را تغییر نمی‌دهد.
هشتم: نگهداری اسناد و مدارک هزینه‌های پروژه میتواند در زمان رسیدگی مالیاتی اهمیت زیادی داشته باشد.
نهم: بهتر است وضعیت مالیاتی پروژه قبل از امضای قرارداد و همچنین قبل از انتقال واحدهای ساخته‌شده بررسی شود.
دهم: برای پروژه‌های بزرگ یا قراردادهایی با ارزش بالا، بررسی قرارداد توسط متخصص حقوقی و مالیاتی قبل از امضا میتواند از هزینه‌های سنگین و اختلافات بعدی جلوگیری کند.
سخن پایانی
مالیات مشارکت در ساخت برای مالک موضوعی نیست که بتوان برای آن یک مبلغ یا درصد ثابت برای همه پروژه‌ها تعیین کرد. در هر قرارداد باید نوع مالیات، وضعیت مالک و سازنده، سهم هر شریک، وضعیت ساختمان، زمان انتقال و درآمد حاصل از ساخت و فروش به‌صورت جداگانه بررسی شود.
ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم از مهم‌ترین مقررات در زمینه درآمد ناشی از ساخت و فروش ساختمان است و در کنار آن، مقررات مربوط به مالیات نقل و انتقال نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
یکی از نکات مهم برای مالک این است که مالیات علیالحساب ۱۰ درصدی اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول ماده ۷۷ را با مالیات قطعی ساخت و فروش اشتباه نگیرد. این مالیات علیالحساب بر اساس ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال محاسبه می‌شود و ماهیت آن با مالیات نهایی درآمد متفاوت است.
از طرف دیگر، درج دقیق سهم مالک و سازنده و مشخص کردن مسئولیت هزینه‌های مالیاتی در قرارداد میتواند از اختلافات آینده جلوگیری کند. با این حال، توافق خصوصی طرفین درباره پرداخت هزینهها نباید با مسئولیت قانونی آنها در برابر سازمان امور مالیاتی اشتباه گرفته شود.
در نهایت، اگر ارزش ملک یا پروژه بالا است، بهتر است مالک پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد را از نظر حقوقی، مالیاتی و ثبتی بررسی کند. یک بررسی تخصصی در ابتدای پروژه میتواند از بروز هزینه‌های سنگین، اختلاف با سازنده و مشکلات مالیاتی در زمان انتقال واحدها جلوگیری کند.
سوالات متداول
آیا مالک در مشارکت در ساخت باید مالیات پرداخت کند؟
ممکن است مالک بر اساس نوع فعالیت، سهم خود از پروژه، نوع انتقال و مقررات مالیاتی مربوط، مشمول مالیات شود. بنابراین نمیتوان گفت مالک در تمام قراردادهای مشارکت در ساخت از مالیات معاف است یا همیشه مبلغ مشخصی مالیات می‌پردازد.
مالیات مشارکت در ساخت برای مالک چند درصد است؟
برای کل موضوع مشارکت در ساخت نمیتوان یک درصد ثابت تعیین کرد. نوع مالیات اهمیت دارد. برای مثال، مالیات علیالحساب اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول ماده ۷۷ نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال دارد؛ اما این مبلغ با مالیات قطعی درآمد ساخت و فروش یکسان نیست.
آیا مالیات ماده ۷۷ به مالک زمین هم مربوط می‌شود؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت باید وضعیت هر شریک و درآمد مربوط به سهم او با توجه به مقررات بررسی شود. صرف مالک بودن زمین یا سازنده نبودن، به‌تنهایی پاسخ قطعی درباره شمول یا عدم شمول مالیات ارائه نمیکند.
آیا مالیات نقل و انتقال همان مالیات مشارکت در ساخت است؟
خیر. مالیات نقل و انتقال و مالیات مربوط به درآمد ساخت و فروش دو موضوع متفاوت هستند و مبنای قانونی و نحوه محاسبه متفاوتی دارند.
آیا سازنده میتواند تمام مالیات مالک را پرداخت کند؟
طرفین میتوانند در قرارداد درباره تحمل هزینهها توافق کنند؛ اما مسئولیت قانونی هر شخص در برابر سازمان امور مالیاتی تابع قانون است و توافق خصوصی مالک و سازنده لزوماً آن مسئولیت قانونی را جابهجا نمیکند.
